Nájemní smlouva na dobu neurčitou: Co potřebujete vědět?

Definice smlouvy

Smlouva o nájmu bytu na dobu neurčitou je upravena v § 2201 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Jde o dvoustranný právní akt, na jehož základě jedna smluvní strana, pronajímatel, přenechává druhé smluvní straně, nájemci, byt k užívání, a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Na rozdíl od nájmu na dobu určitou zde není stanoven konec trvání nájmu, a proto je nutné nájemní vztah ukončit výpovědí.

Informace, které musí nájemní smlouva na dobu neurčitou obsahovat, jsou vymezeny v občanském zákoníku. Především musí být ze smlouvy patrné smluvní strany, tedy kdo je pronajímatelem a kdo nájemcem. Dále musí být ve smlouvě jednoznačně určen byt, který je předmětem nájmu. Nezbytnou náležitostí je i výše nájemného a způsob jeho úhrady. Smlouva by měla obsahovat i ujednání o dalších platbách, jako jsou zálohy na služby. Vzor nájemní smlouvy na dobu neurčitou lze nalézt na webových stránkách Ministerstva pro místní rozvoj.

Výhody a nevýhody

Smlouva na dobu neurčitou nabízí flexibilitu, protože se automaticky prodlužuje. Není potřeba opakovaně podepisovat novou smlouvu. To šetří čas a peníze za administrativu. Pro pronajímatele ale znamená menší jistotu, protože nájemce může dát výpověď kdykoli. Naopak pro nájemce je to výhodné, protože nejsou vázáni dlouhodobým závazkem.

Nevýhodou pro pronajímatele je složitější vystěhování nájemce v případě neplacení nájmu nebo porušování smluvních podmínek. Výpovědní lhůta je delší a je nutné dodržet zákonné důvody pro výpověď. Pro nájemce může být nevýhodou nejistota, protože pronajímatel může také dát výpověď. To je nevýhodné zejména v případě, že si nájemce nemovitost upravil k obrazu svému.

Před podpisem smlouvy na dobu neurčitou je důležité zvážit všechny pro a proti. Doporučuje se konzultovat s odborníkem, který pomůže s posouzením rizik a příležitostí.

Základní náležitosti

Pro platnou nájemní smlouvu na dobu neurčitou je potřeba dodržet několik základních náležitostí. Především musí být jasně identifikovány smluvní strany, tedy pronajímatel a nájemce. Dále je nezbytné přesně specifikovat předmět nájmu, kterým je obvykle byt či jeho část. Popis by měl být dostatečně podrobný, aby nemohlo dojít k záměně. Nedílnou součástí je také výše nájemného a způsob jeho úhrady. Smluvní strany si zde mohou dohodnout i případné navyšování nájemného, a to včetně jeho podmínek. Důležitým bodem je i určení výše a splatnosti jistoty (kauce), kterou může pronajímatel požadovat. Smlouva by měla obsahovat i pravidla pro užívání bytu a jeho údržbu, a to jak ze strany nájemce, tak i pronajímatele. V neposlední řadě je vhodné sjednat i podmínky pro ukončení nájmu, a to jak výpovědí, tak i dohodou.

Forma a platnost

Nájemní smlouva na dobu neurčitou, jak už název napovídá, nestanovuje přesné datum ukončení. To z ní dělá flexibilní variantu jak pro nájemce, tak pro pronajímatele. Zákon ale vyžaduje, aby i tato smlouva splňovala určité formální náležitosti, jinak hrozí její neplatnost.

Základní podmínkou platnosti je písemná forma. Ústní dohoda nestačí a v případě sporu by se těžko dokazovala. Smlouva by měla obsahovat jasnou identifikaci smluvních stran, tedy nájemce a pronajímatele, a to včetně adres trvalého bydliště. Dále je nezbytné přesně specifikovat předmět nájmu, tedy nemovitost, o kterou se jedná. Nestačí jen obecný popis, důležité je uvést například i číslo bytu a popis příslušenství.

Nedílnou součástí smlouvy je také výše nájemného a způsob jeho úhrady. Zákon nestanovuje přesnou formu pro určení výše nájemného, ale je vhodné zvolit jasný a srozumitelný způsob, například pevnou částku nebo odkaz na ceník. Stejně tak je důležité specifikovat, jakým způsobem bude nájemce nájemné hradit, zda převodem na účet, složenkou, či jinak.

V neposlední řadě by smlouva měla obsahovat i ustanovení o výpovědní době. Zákon sice stanoví minimální délku výpovědní lhůty, ale smluvní strany se mohou dohodnout i na delší. Pro obě strany je výhodné mít jasně stanovené podmínky pro případné ukončení nájmu.

Nájemní smlouva na dobu neurčitou dává oběma stranám určitou flexibilitu, ale je důležité si uvědomit i svá práva a povinnosti plynoucí z takového vztahu.

Božena Němcová

Doba trvání a výpověď

Nájemní smlouva na dobu neurčitou, jak už název napovídá, nestanovuje přesný termín ukončení. To s sebou přináší jistou flexibilitu pro obě strany – jak pro nájemce, tak i pro pronajímatele.

Výpovědní lhůta u nájemní smlouvy na dobu neurčitou je ze zákona stanovena na 3 měsíce. Tato lhůta běží od prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi druhé straně. To znamená, že pokud pronajímatel doručí nájemci výpověď 15. března, výpovědní lhůta začíná běžet 1. dubna a končí 30. června.

Je důležité si uvědomit, že jak nájemce, tak i pronajímatel musí dodržet stejnou, tedy tříměsíční výpovědní lhůtu. Zákoník dále umožňuje, aby si strany ve smlouvě sjednaly i delší výpovědní lhůtu. Kratší lhůta je možná pouze ze závažných důvodů uvedených v zákoně, například pokud nájemce dlouhodobě neplatí nájem.

V případě, že se strany nedohodnou na ukončení nájmu dohodou, je nutné podat výpověď písemně a doručit ji druhé straně. Doporučuje se zvolit způsob doručení, který umožňuje prokázat doručení, například doporučenou poštou s dodejkou.

Zvláštní ustanovení

V této sekci nájemní smlouvy na dobu neurčitou se uvádějí specifické dohody mezi pronajímatelem a nájemcem, které nejsou obsaženy v obecných ustanoveních. Může se jednat například o:

• Podrobnější úpravu povinností spojených s údržbou bytu nad rámec běžné údržby.
• Možnost chovu domácích zvířat v bytě a případná omezení.
• Pravidla pro užívání společných prostor domu, například zahrady, kolárny, sušárny.
• Podmínky pro provedení stavebních úprav v bytě nájemcem.
• Ujednání o placení záloh na služby spojené s užíváním bytu a jejich vyúčtování.
• Ujednání o smluvní pokutě v případě porušení povinností.
• Ujednání o postoupení nájemní smlouvy třetí osobě.

Všechna zvláštní ustanovení musí být v souladu s obecně závaznými právními předpisy, zejména s občanským zákoníkem. V opačném případě by byla neplatná. Je důležité, aby si obě strany tato ustanovení důkladně prostudovaly a v případě nejasností se poradily s odborníkem, například s advokátem.

Práva a povinnosti

Smlouva na dobu neurčitou je v mnoha ohledech flexibilnější než její časově omezená varianta a dává oběma stranám – pronajímateli i nájemci – prostor pro jistou míru svobody. Neznamená to ale, že by se v ní obě strany měly řídit jen vlastními pravidly. Naopak, i v tomto případě je nutné dodržovat ustanovení občanského zákoníku a dbát na jasně daná práva a povinnosti. Pronajímatel je povinen vám, jakožto nájemci, zajistit nerušené užívání bytu a k tomu patří i provádění nezbytných oprav. Vy jako nájemce máte právo byt užívat k účelu, ke kterému je pronajatý, a to v souladu s nájemní smlouvou. Zároveň máte právo na soukromí a pronajímatel vás nesmí bezdůvodně navštěvovat. Na druhou stranu máte povinnost byt řádně užívat, udržovat ho v čistotě a platit nájemné a poplatky za služby včas a v plné výši. V případě prodlení s platbou se vystavujete riziku výpovědi. Důležité je také zmínit, že i když smlouva nemá pevně dané datum ukončení, lze ji vypovědět. Výpovědní lhůta je ze zákona tří měsíční a musí být doručena písemně druhé straně. Důvody výpovědi ze strany pronajímatele jsou omezené zákonem, zatímco vy jako nájemce můžete dát výpověď bez udání důvodu.

Změna smlouvy

Nájemní smlouva na dobu neurčitou se vyznačuje tím, že nemá předem stanovené datum ukončení. Platí tedy do té doby, dokud ji jedna ze stran řádně nevypoví dle zákonných podmínek. I když se může zdát, že absence pevného data ukončení zaručuje stabilitu, životní situace se mění a s nimi i potřeby pronajímatele a nájemce.

Srovnání nájemní smlouvy na dobu určitou a neurčitou

Vlastnost	Na dobu určitou	Na dobu neurčitou
Minimální délka trvání	Daná smlouvou	Neomezená
Automatické prodlužování	Ne	Ano, pokud není dána výpověď
Výpovědní lhůta (pro pronajímatele)	Pouze ze zákonných důvodů	3 měsíce (pokud se strany nedohodly jinak)
Výpovědní lhůta (pro nájemce)	Pouze ze zákonných důvodů	3 měsíce (pokud se strany nedohodly jinak)

Změna nájemní smlouvy na dobu neurčitou je možná, a to i v průběhu trvání nájmu. Změny se nejčastěji týkají výše nájemného, doby splatnosti, úpravy rozsahu užívání nemovitosti, nebo úprav drobných oprav. Změna smlouvy vždy vyžaduje písemnou formu a souhlas obou stran. Nestačí tedy pouhý ústní souhlas, je nutné sepsat dodatek k nájemní smlouvě, ve kterém bude jasně definována změna, které se dodatek týká. Dodatek musí být podepsán jak pronajímatelem, tak nájemcem.

V případě, že se strany na změně smlouvy nedohodnou, má každá ze stran právo nájemní smlouvu vypovědět. Výpovědní lhůta u nájmu na dobu neurčitou je ze zákona 3 měsíce a začíná běžet prvním dnem měsíce následujícího po doručení výpovědi.

Ukončení nájmu

Nájmy na dobu neurčitou, ač zdánlivě poskytující větší jistotu, se řídí specifickými pravidly, a to i v otázce jejich ukončení. Na rozdíl od smluv s pevně daným datem konce, zde neplyne automatické ukončení prostým uplynutím času.

Pro ukončení nájmu na dobu neurčitou je třeba aktivní krok ze strany pronajímatele či nájemce. Obě strany mají možnost dát výpověď z nájmu, a to bez udání důvodu, pokud se v nájemní smlouvě nedohodly jinak. Výpovědní lhůta činí ze zákona 3 měsíce a počíná běžet prvním dnem následujícího měsíce po doručení výpovědi druhé straně.

Důležité je, aby byla výpověď písemná a doručena druhé straně. Prokazování doručení je na tom, kdo výpověď podává. Doporučuje se proto volit způsob doručení s dodejkou, například doporučeně poštou.

Kromě běžné výpovědi existují i další důvody pro ukončení nájmu na dobu neurčitou, a to jak ze strany pronajímatele, tak i nájemce. Pronajímatel může například dát výpověď z důvodu neplacení nájemného, poškozování bytu či hrubého porušování domovního řádu. Nájemce má zase právo byt vystěhovat a nájem ukončit, pokud mu pronajímatel neposkytuje řádné užívání bytu, například neprovádí včas opravy závad bránících běžnému užívání.

Soudní ochrana nájemce

Nájemní smlouva na dobu neurčitou je v českém právním řádu velmi častá. Pro obě strany, jak pro nájemce, tak i pro pronajímatele, přináší jistou flexibilitu. Nájemce není vázán pevně stanovenou dobou trvání nájmu a může se snáze přizpůsobit změnám životní situace.

Co se ale stane, když se nájemce dostane do sporu s pronajímatelem? Jaká je jeho soudní ochrana?

V první řadě je důležité si uvědomit, že i na nájemní smlouvu na dobu neurčitou se vztahuje zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Ten upravuje práva a povinnosti nájemce a pronajímatele. Pokud se nájemce domnívá, že jeho práva byla porušena, může se obrátit na soud.

Soudní ochrana nájemce se může týkat různých situací. Může jít například o spory ohledně výše nájemného, oprav bytu, nebo o neoprávněné vystěhování. Vždy je ale nutné, aby nájemce své nároky řádně prokázal.

Je důležité si uvědomit, že soudní řízení může být zdlouhavé a finančně náročné. Proto je vždy vhodné pokusit se spor s pronajímatelem vyřešit nejprve mimosoudní cestou, například prostřednictvím mediace.

Soudní ochrana pronajímatele

V případě, že nájemce porušuje své povinnosti plynoucí z nájemní smlouvy na dobu neurčitou, má pronajímatel k dispozici několik možností soudní ochrany.

Pronajímatel může podat u soudu žalobu na vyklizení nemovitosti, pokud nájemce:

• neplatí řádně a včas nájemné nebo úhradu za služby
• poškodil pronajatou věc
• pronajatou věc užívá v rozporu s nájemní smlouvou
• přestal věc užívat bez písemného souhlasu pronajímatele

Před podáním žaloby na vyklizení je pronajímatel povinen nájemce písemně vyzvat k odstranění závadného jednání a poskytnout mu přiměřenou lhůtu k nápravě. Tato lhůta nesmí být kratší než jeden měsíc. Pokud nájemce ve stanovené lhůtě nedostatky neodstraní, může pronajímatel podat žalobu k soudu.

Kromě žaloby na vyklizení se může pronajímatel domáhat i dalších nároků, jako je například:

• zaplacení dlužného nájemného a úhrady za služby
• náhrady škody, kterou mu nájemce způsobil
• sjednání smluvní pokuty, pokud byla ve smlouvě sjednána

Je důležité si uvědomit, že soudní spory mohou být zdlouhavé a nákladné. Proto je vždy vhodné pokusit se nejprve o mimosoudní řešení sporu, například prostřednictvím mediace.